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2019年6月14日 星期五

香港有林病,世界有侵侵,真要扣安全帶 ?

又黎記錄一下今個月發生的大事

最重要當然小女的小一派位啦,我絕非怪獸,返學係應該學生活學做人,重要過成績,培養進步既想法,大膽既創新....讀書叻不代表處世叻,也不代表搵到錢,也不代表投資叻,不如開開心心過童年吧

派到心水學校,功課少,project base assignment,代表大家都多D時間玩啦,唔使做20樣功課
 原來小學普教中,經歷左才知道,爸爸星州長大,兩文三語都可以,黎個速成班快快適應普通話,多講就可以,小朋友學習能力極高

政治野唔多講,中美都差個結局,美國就快D認低威快快了結件事,都冇咩可能,加多3000又損敵800自傷3000,再者人仔又可以玩扁值,抵消晒,當然中國都會內傷,盡量一帶一路可以賺番,應該美國重傷囉,所以要提減息,希望快D啦,QE都唔錯,到時再算

以上只我自己個人想法,不喜請抬貴手
就以上猜測,小弟倉位轉馬行動已完成
1)人仔全對回港幣
2)未來1年人仔對港幣令收息會減少10-15%,405 全數已換823 入價93
3)005比939持貨多,收息計,939扣稅加人幣匯率會減少15-20%,005增持63.3
4) 美股因經濟下行,減少持股量及美股比例
5) 英磅新PM,脫歐一獲粥,等下跌完入英磅,投資後定
6) 富力地產10%儲蓄行動又展開,升20-30%都收左2-3年息,唔升食10%都唔錯,慢慢小小儲
7)另見到RW大升幾興奮,也會擔心升得太快

留個記錄: 3萬1 @20% 今日2萬7 YTD @17% Max DD 5.5% ,插5.5%都幾痛,都預左也算萬幸


到今日為止,倉已入貨已經95%了,留FX部份CASH基本需要,可能你會話我太急進,可能係,你有你的少林武功,我有我的野球拳 (打過機就知咩黎啦,哈) 跌唔死就OK啦,最緊要有派息

另新一期居屋超額60倍,上一次57倍,很好景嗎? 政治因素呢,貿易戰因素不怕了嗎?做咩又要搶買居屋呀,哈哈
祝大家盤滿

2019年5月22日 星期三

香港樓點睇?

朋友你太多問題了...
升跌可以由需求VS供應去分折,好似係人都知咁
由2017年起,政府賣地已明顯減少,(新聞都有講啦),有時間去埋地政總署睇下賣地個度個每年交易量19/20 到現時好似得3萬幾平方米

賣地,回收舊樓再重建,改土地使用用途都可以申請,咪可以起樓啦.....

咁唯有講數據啦,去BD睇月報會有申請,批,落成量,自己望下

起樓由申請到起好要3-5年,或有出入啦,即係3-5年后新樓供應非常短缺

你又反駁,咪填海囉,岩既,15-20年后才可以用,要沈干

你又會駁,地產商大把地啦,你岩,換個位,歸晒邊,你會一次起晒賣定係慢慢起呢?
又自己8下新聞: 新界土儲最多 恒地等待收成 反思是否早D持有有SO呢?

又駁,邊有咁多需求呀,岩岩,香港人所謂剛性需求係跌市冇需求,反彈就個個需求

我都冇咁多氣講下去,學李生話齋,計好數供得起就買,量力而為,想買唔買就E世都唔使買....

大家點睇?

2018年11月30日 星期五

AM組合12月 + 準備聖誕

又到聖誕,又到聖誕
又黎到每年最開心既時間,買禮物收禮物,比農歷新年更令人期待更興奮
上年手多多整斷左棵聖誕樹,今年要買過,突然子華神上腦:屋企無位 買傢私 ... 買棵大小小 1.8米加禮物加圍欄🤣 實行逼爆個廳
事原我細個見到好高既聖誕樹 (可能人仔細細視角睇乜都大)所以有童年迷思 覺得大棵就好有氣氛啦... 又俾人串 你買大d間屋放半島個棵咪夠大囉... 即時收皮唔插咀... 覆式等下,跌市會有機會,人生滿希望 前路由我創🤣

股市好明顯有個回穩,岩岩升穿下跌通道,企得穩就再加碼入貨,
11月沒有入貨,但全倉回正數,倉位跟上月沒有變
12月基金都放假大市多數都細波幅,無咩好做,最多買晒d spread慢慢等扣血,還是繼續砌聖誕樹吧😂


又抽水講下樓,周街唱淡風,我無興趣去喘測大市走勢,我只想道出物業/租值跟物價通漲好有直接關係,全球通漲中,離開大跌應該還有一段距離。
又有人會話加息啦買樓的人死梗啦!請自行畫出息口走勢及樓市的走勢變化吧,人云亦云不經大腦是不會進步的。
樓市早前盲目叫高盲目接貨拉高成交價,高位回調10-15%也很正常吧。但15%減價盤不會等你買,需要主動尋盤議價。到新樓一開清袋時樓市又會復甦,機會又跑了。

2018年6月19日 星期二

收租仔會遇到的風險

沒有人租,點算?
平租一定可以租出?
萬一放租5個月才能租出,經濟上支持到嗎?
其實有否認真考慮這個問題嗎?

這個問題也許有點己人憂天,但事實上97的確出現過
97借貸過重.....現在按揭比率仍然很低,明白明白,不作評論...

但實際上心中盤數依然要計,如準買家心中做個預算,債都是要還...
當租金可以抵消按揭但要自己支付管理費@$5 & 差向,利得稅,一般現階段7成上會的情況
或者計一個已完美可抵消以上開銷的帳吧,當支出15000, 收租15000

經濟好兩年後大力加租,加了10%吧,16500,不可一世

萬一經濟反常,911 之類,通縮,其中一樣到來,到底你的單位最低幾錢可以有人承租呢?
明白的! 那有這樣不幸,20年只有一次....但萬一中的萬一

如果大圍經濟出事,中層應該會直接衝突,大幸凍新,不幸被栽,還交3萬租一個月嗎?
公司前景不樂觀,Cut budget.....交不起租了....有朋友會說用法律途徑,這方法分分鐘會輸4-6個月空租期,大大不智
歷史數據:
價錢: 大約租金會大跌到最低,為高位的一半,原因是全街都等租客供樓,補貼到多少都好
16500-> 8500 , 即每月要貼8000去補倉維持這按揭
時間: 大約要維持4-5年低位

即4年 x 12 x 8000 = 差不多40+萬去補貼
不要忘記業主們都是打工仔,希望租客去交租供滿樓,百業興從旺來不會交不到租,最知好景不常.....萬一之中的萬一業主都被栽,誰供樓呢?

即是一層放租,最少要有40-50萬現金保障,否則有點擔憂,當中還未包括生活費....

以上純粹筆者多疑的腦袋有太多幻想,未必適用於所有人
有多層樓的你若然減一半租都夠支付開銷其實會很安全,收租=按揭就需要認真計計自己承擔風險的能力, 不妨多留點儲備現金吧



2018年6月13日 星期三

物業買賣需知 (2)

這個不是什麼教學,也不提倡炒樓,更不用說一生三宅,純粹讓小弟身邊朋友參詳一下,方便想上車的阿強&陳師拉&幾個朋友作為參考...

續集...

7)議價技巧
以前有人教睇樓要左彈右彈,其實有賣過樓就會知道,有客來參觀時賣家好希望見到有人喜歡這單位,而希望大家出價成交.....
若然一見面就左彈右彈,想必感覺會是: 1)一定想壓價 2)這個客一定冇心

試下一上門左讚右讚,問問為什麼賣樓,先把對方心理起底,倒如想換3房,例如已買另一間急放,而對症下藥,議價空間一定比挑剔為大...
上文有提及,的士中已經把樓上樓下,放盤價,之前成交價查好,3大銀行估價亦預好....
就在對方的心理下,急放就用低價支票攻擊,不急賣就慢慢講故事,編劇不在行可以交由聰明的經紀去做
再講支票是一個超有用的武器,當你計好數,一個你願意買的價錢,就用支票開一個比你願意低的價錢試DEAL,時也命也,急用錢起來平30萬亦試過,30萬已是樓價的5% 作為一個安全cushion令這投資更安全,誰也說不定明天會否大調整

8)合約/法例/田土廳/律師
查詢田土廳就交經紀做吧,賣家要跟田土廳名字紀錄一樣,這個很基本知識,但也知道有人中招,而簽臨約時交訂後消失了
正約律師也會幫忙對清楚,專業人士沒什麼好擔心
有時候買賣太多手數時,中間有機會法律文件不齊全,律師樓會用多時間去追回文件,成交期會太短令過程變緊張...
試過做一間只有2個月成交,剛碰上收緊銀根而令按揭處理緩慢,最後律師在成交前2日才完全所有文件,一額汗...

9)裝修
這個有點考功力,其實看則時已知道間格可否改變,可否全拆,可否加房....
舊樓就比較容易大改造,新樓主力牆太正中令格局已定
eg 荃灣中心,荃威花園,深井麗都,美孚 都是很好改建的地方,600萬2房對普通家庭已經很吃力,3房要900萬,但如果你有一間2房改成3房,雖然實尺沒有變大,但變相用平價版解決了買家的需要,大家都叫600萬時,你的3房叫650萬也不愁沒有用家需要
當每一個買賣都多50-100時,每做2-3轉就快人一轉,好好運用間格裝修會有效地為物業增值,這些技巧需要長時間培養及有一定裝修知識才可以發揮如意

如果單純地花100萬豪裝居室,再希望下一手把你的100萬喜好裝修一同買下,未免心太大了,除非物業位置本身優質,否則一般平民物業裝修都可不理
就算賣家告知這是花了100萬裝修落600萬的物業上,自住樓我也只會說可用就用,不可用的花1萬全拆, 重新做都只是15-20萬,把這個價加在議價空間內就可以了
如果出租樓更應該物盡其用,只是花幾萬內把牆身番新,換個大火數照明,全屋即時光鮮,更快租出

10)出租
一般都以揀好客為目標,月租比市價低亦可以,只要夠cover按揭就可以
包租一向都很希望不停加租....但各時修行吧.....
走一個租客代價是....1-2個月空租期,1個月代理,3個月相等全年約25%,為了加5% 代價是25% 似乎有點不智....
有偏好某類租客,地盤工人,空中服務業,家庭客....一般都比較少認識法律知識,家庭客有交帶也有剛性需要,空中服務業.....非常吸引.....實際上因工作需要而在家時間相對短,家居耐用亦會提高

11)賣貨
出貨時盡量先清理雜物,一箱箱的都清走,可行的話的最好先番新牆身,油一層1萬幾千,加大火數照明,觀感上差很遠
賣仔,一定善價沽,但反來覆去的就絕對反感

不如想想賣樓後資金如何處理更好,有錢會身痕,車/錶/旅行/生意/借錢/輸股票全部會自動走上門,先定好計劃再投資,把錢鎖起在生息計劃亦可以,沒錢一身輕最安全


2018年6月8日 星期五

物業買賣需知 (1)

摸摸酒杯後朋友問,買樓買那裡好? 買那麼最大潛力?

其實買樓真的要考慮周詳,我也不知道怎答,不如簡單文字記錄,
如果朋友們還是想知道更詳盡,可私下約食飯詳談
這個不是什麼教學,也不提倡炒樓,更不用說一生三宅,純粹讓小弟身邊朋友參詳一下,方便想上車的阿強&陳師拉&幾個朋友作為參考...

1)長線或短線
短炒可以嗎 ? 其實可以,只要計好盤數,交SSD10-20%都有水位,絕對可以
車位,工商廈沒有包括在DSD SSD之內, 一樣可以短炒,只要你同時找到買賣家更可以摸出

反而我覺得物業應該持長線,更應做超長按揭,原因是QE的惡果令資金扁值,2018年的600萬HKD,到2048年 600萬就會像600萬YEN 一樣,銀紙只會越來越不值錢
正如30年前的樓價跟今日比就知道,40萬"偏值"到600萬,30年內假設會大調整50%,2048年樓價應該最少2000萬一間吧,只要銀紙不停扁值,隨著時間過去,供樓理論上應該越來越輕鬆

2)地區選擇
香港那裡最好買,我沒有意見
出租的看方便,自住的看心頭好
現在香港賣樓走向均一價,500萬,600萬,800萬,遠一點就450尺,市區就240尺,一樣價錢
反而阿祥要要小心,地鐵線上是不可以"打莊",買中樓上舊樓博收購,是行不通的
但地鐵消息一出,將會到的區是有刺激作用,第二刺激時間是將近完工的時候

3)自主樓或出租
自主樓可因應自己的喜好,座向,高低,間格來決定
出租樓就沒有這些要求,純計算回報率就可以,市場上有分租房間,任何大改動應該入則BD,跟好消防規定,不合法的在這不便多說,跟止凡兄說的"取之有道"
買新樓會因同一時間大量租盤出現而引致租金嚴重偏平,反而租客就可以跟新樓業主壓價或簽長租約

4)資金
計劃時要跟幾間銀行估價,現在價格高水,銀行估值一定不足,準買家需預充足資金應付所有開消

5)親愛的地產經紀
我會有幾個相熟的經紀,一定要勤力,勇敢及有創作能力篇故事
強烈反對回俑動作,600萬樓,1% 即6萬,其實如果經紀才藝出眾,大可開票590萬即收,倒頭來更可慳多4萬,而6萬也是前業主送的,賣樓時亦可
這6萬就是用來養著一群出色的story teller, 又要馬兒長得好又要馬兒不吃草是無可能的

6)睇樓
睇樓應該是沒有地域或時間限制的,只要經紀一有推介,15分鐘內即到,理應快過救護車到,慢5分鐘都給別人成交去了
而且不開自己車,原因這15分鐘,即時上網查好初步估價,圖則,相關及相對的買賣資料,什麼價錢可以做,目標價,間格,等等已經計算好
如果沒有看夠100間樓也不怎麼叫睇樓.....
一來要多看,二來"筍盤"是不會自己跑上門,一定要親身去計算
如多多借口不做功課其實都買不到什麼好東西...

下次再分享

2018年6月7日 星期四

投資工具的運用

基本上今日絕大部有人都說投資房是最好的投資,動不動上千萬 ,每次公開發售都排滿人...
是否抵買,見人見智

筆者在Starman兄的著作上了解到他的現金流思考模式,以槓桿和時間換回報,收息去槓桿化,非常欣賞這想法,絕對絕對是一本好書,萬分推薦其他讀者細閱他的巨著,祝繼續成為最暢銷書之一

生不逢時,沒有在適當的時間加入REITS 的上升軌,現在只細倉持有
原因是選擇了隨波續流,爭紮於房地產之中
3成首期,以槓桿計算3.3倍投資
每月按揭還款,每月去槓桿化.....但問題是從自家口袋支出,變相窮爸爸

做法只要加一個生息的組合,穩定地每年有溢價地支付這按揭,要加上加息的考慮
就可以結果資本增值和被動收入的強項,又彌補了單一操作的機會成本問題

例子:
筆者其中一個物業有260萬按揭,30年月供約10000
另做了一個組合120萬,10%回報,月息約10000
正常放租,就可以應付租金升跌風險,進退得宜

若在增持資產時能把預算做好,把2種工具結合,加上租金收入,每月慢慢將槓桿減輕
或者可以減少將來變身銀主盤的機會
問題是以上做法是有數量上限的,亦不可能全部為物業資產

對於70兄與Starman兄運作的輕資產,以小弟有限的財商,還在努力鑽研中
條條大路通羅馬,只要做好個人資產分配及風險控制都會是好投資

2018年6月6日 星期三

車位還可以升嗎


自明報,何文田600萬成交一個車位....

屯門車位120萬一個收2500一個月 值嗎, 要43年才回本
九龍車位 250-300萬一個 收4000-4500一個月, 要55年才回本
以上數字只是筆者一位朋友專業炒賣車位提供,未扣管理費及稅項
現價追入的,是否有考慮過目標價嗎?

要知道屯門再升到200萬一個車位,收3500租, 要47年回本....
下一家會接貨嗎?
朋友回應說車位不是看租金回報,車位要看位置,室內外,需求,短期升幅,一個字炒

但車可不是必須品...但總有人要開車呢,面子問題..... 亦有道理,百感交雜

自住屋苑車位4500一個月加養車雜費 一個月要1萬多
還是月供1萬股票感覺比較實在...

其實的士出入$200一程,30日都只不過$12000
看來的士的需求應該直線上升吧

2018年5月29日 星期二

香港樓價再新高,是否值得呢?












香港連升了42周,每次見到創新高新聞就一額汗!
到底真的有需要買樓自住,還是希望 值著持貨3年而達到相當的資產增幅?
600萬一個車位,1000萬studio flat....

計個數....
800萬studio flat應該可以收到2.5% 16K-18K租金...或者20K
付400萬首期,30萬里印,30年月供約數18K
相對高位,買家被鎖3年,需面對 承擔 調整風 險,例如15%回調樓價只有680萬,也要面對call loan風險
如放租收租 足夠支付mortgage但 頭2年會蝕$5的管理費,多數新盤都鬥平鬥快亦未必租到好價

相比....
今日 400萬 越秀REITS @5.49 年息6%  每年派息24萬,每月2萬
如果同樣做5成按 揭, 經IB ( 2 倍槓桿)  每年派息心算36萬,每月3萬
投資者要 明白價格也會回調,派息會因公司 營利而改動,槓桿後的價值風險...
但這做法即時可以有30K-20K租金= 10K的cash inflow
市場上有大量工具可供選擇可以增加回報,10%已很普遍,當然每個投資都有 個中風險,應計算好承擔能力才去馬, 再者可以考慮Starman大師的直債+REITs+PB低息融資操作,回報更見功效,大家可 自行google

其實自己也正在考慮,是否應該樓價高企時,將部分資本投資轉為現金流投資
有得必有失,究竟現價購買物業是否值得呢?