物業買賣需知 (2)

這個不是什麼教學，也不提倡炒樓，更不用說一生三宅，純粹讓小弟身邊朋友參詳一下，方便想上車的阿強＆陳師拉&幾個朋友作為參考...

續集...

7)議價技巧
以前有人教睇樓要左彈右彈，其實有賣過樓就會知道，有客來參觀時賣家好希望見到有人喜歡這單位，而希望大家出價成交.....
若然一見面就左彈右彈，想必感覺會是： 1)一定想壓價 2)這個客一定冇心

試下一上門左讚右讚，問問為什麼賣樓，先把對方心理起底，倒如想換3房，例如已買另一間急放，而對症下藥，議價空間一定比挑剔為大...
上文有提及，的士中已經把樓上樓下，放盤價，之前成交價查好，3大銀行估價亦預好....
就在對方的心理下，急放就用低價支票攻擊，不急賣就慢慢講故事，編劇不在行可以交由聰明的經紀去做
再講支票是一個超有用的武器，當你計好數，一個你願意買的價錢，就用支票開一個比你願意低的價錢試DEAL，時也命也，急用錢起來平30萬亦試過，30萬已是樓價的5% 作為一個安全cushion令這投資更安全，誰也說不定明天會否大調整

8)合約／法例／田土廳／律師
查詢田土廳就交經紀做吧，賣家要跟田土廳名字紀錄一樣，這個很基本知識，但也知道有人中招，而簽臨約時交訂後消失了
正約律師也會幫忙對清楚，專業人士沒什麼好擔心
有時候買賣太多手數時，中間有機會法律文件不齊全，律師樓會用多時間去追回文件，成交期會太短令過程變緊張...
試過做一間只有2個月成交，剛碰上收緊銀根而令按揭處理緩慢，最後律師在成交前2日才完全所有文件，一額汗...

9)裝修
這個有點考功力，其實看則時已知道間格可否改變，可否全拆，可否加房....
舊樓就比較容易大改造，新樓主力牆太正中令格局已定
eg 荃灣中心，荃威花園，深井麗都，美孚 都是很好改建的地方，600萬2房對普通家庭已經很吃力，3房要900萬，但如果你有一間2房改成3房，雖然實尺沒有變大，但變相用平價版解決了買家的需要，大家都叫600萬時，你的3房叫650萬也不愁沒有用家需要
當每一個買賣都多50-100時，每做2-3轉就快人一轉，好好運用間格裝修會有效地為物業增值，這些技巧需要長時間培養及有一定裝修知識才可以發揮如意

如果單純地花100萬豪裝居室，再希望下一手把你的100萬喜好裝修一同買下，未免心太大了，除非物業位置本身優質，否則一般平民物業裝修都可不理
就算賣家告知這是花了100萬裝修落600萬的物業上，自住樓我也只會說可用就用，不可用的花1萬全拆, 重新做都只是15-20萬，把這個價加在議價空間內就可以了
如果出租樓更應該物盡其用，只是花幾萬內把牆身番新，換個大火數照明，全屋即時光鮮，更快租出

10)出租
一般都以揀好客為目標，月租比市價低亦可以，只要夠cover按揭就可以
包租一向都很希望不停加租....但各時修行吧.....
走一個租客代價是....1-2個月空租期，1個月代理，3個月相等全年約25%，為了加5% 代價是25% 似乎有點不智....
有偏好某類租客，地盤工人，空中服務業，家庭客....一般都比較少認識法律知識，家庭客有交帶也有剛性需要，空中服務業.....非常吸引.....實際上因工作需要而在家時間相對短，家居耐用亦會提高

11)賣貨

出貨時盡量先清理雜物，一箱箱的都清走，可行的話的最好先番新牆身，油一層1萬幾千，加大火數照明，觀感上差很遠

賣仔，一定善價沽，但反來覆去的就絕對反感

不如想想賣樓後資金如何處理更好，有錢會身痕，車/錶/旅行/生意/借錢/輸股票全部會自動走上門，先定好計劃再投資，把錢鎖起在生息計劃亦可以，沒錢一身輕最安全