日本樓值得投資嗎?

過去一年有研究過日本是否一個值得自己投資物業的地方，最後都卻步
當然都有把全球大城市都有略為研究，最後因為某些原因，揀選出來的只有英國，澳洲，中國，馬來西亞

資料搜集主要：
匯率走勢
Yen負利率，長線向下，只是最近略回升， 原因多少因為美金
例設房價不停升，但匯率不停跌，其實賺了什麼？

出租條例／法律
日本出租法例是比較保障租客，只要租客不主動退租，正途上沒有辦法的
基本上日本人不會是租霸，租霸另有其人
出租可以委託代理收租，處理大小事務，付錢就可以
除非租客同意才可加租，但也不可超過他收入1/3，基本上都很難加
利得稅好似5%
出售物業5年內要交30%資產增值

空置／出租率
鄉下地方很多機會有空置房，價格很低但沒有成交
CBD很少空置，價格有支持

租客的喜好
喜歡5-10年內落成單位，中層，太高太低不喜歡
新樓太貴，舊樓不喜歡，高層怕地震
全數支付5-6%回報一般都可以做到

地震樓
新樓防震是可以的，但.....

當旺區域
十年河東十年河西，東京為例，新宿-> 千代目，港區
十年內易手都或者可行，十年後又一新區上場，物業變得相對低吸引力

AIRBNB可行性
這個上年還黃燈，年頭轉綠燈，最新全部紅燈
那就忘記吧～ 為什麼一定要在日本AIRBNB呢?

結論：
日本代理都很幫忙，找懂國語的，不要找中介....原因你懂的...
匯率貴做不過，匯率大跌=資產價值相對本地吸引，才有入市的機會
放租/按揭/物業代管應該剛好打和，按揭可以找中銀日本分公司幫手，最好全數支付後再找銀行融資
由於日本大部分物業當地流轉慢，才會轉售亞洲其他地方，以求高回報，若匯率續跌，其實抵消了物業升幅.....
2020東京大茶飯，經濟大熱，但以往其他國家例子打完興奮劑後，都會打回原型或食滯回吐現象....

經過一輪思前想後，我并未持有日本物業，亦沒有打算入手，以上沒有收受利益/廣告費，只是帶供相關資料搜集的方向，至於資料請自行研究，可以分享捉魚方法，但魚....請回